מסלולי המיסוי בהשכרת דירת מגורים 

מבוא - פטור לדמי שכירות מהשכרת דירה בישראל:
הציבור כולו יודע שהשכרת דירת מגורים אינה חייבת במס (לכאורה) כך היא ההתנהלות הציבורית במשך שנים. אנשים רבים בישראל, בה רכישת דירה להשקעה הינה תופעה נפוצה משכירים את הדירה שברשותם לשוכרים, כאשר פעמים רבות המדובר במי שבבעלותו יותר מדירה אחת ופעמים אף מדובר במי שממש מנהל עסק צדדי ל השכרת 5, 6, או 7 דירות במקביל.
להלן נשכור את מסלולי הפטור/חיוב השונים:
מסלול מיסוי ראשון - פטור:
טוב כפי שכבר נאמר לעיל רובנו מכירים את הפטור הקיים לעניין השכרת דירת מגורים. הפטור האמור נקבע בהוראת של חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת שעה), התש"ן - 1990. החוק האמור קובע פטור ממס לדמי שכירות מדירה ובתנאי שההשכרה עומדת ברשימת תנאים מצטברים. כמו כן הפטור הקבוע בחוק אינו גורף והוא מוגבל בתקרה. בשנת 2005 עמד סכום הפטור על 5,595 - לחודש וכיום (שנת 2006) עומד סכום הפטור על כ-50% מסכום זה.
מהי "דירה" לעניין הפטור? המדובר בדירה בישראל (או בשטחים - הקרויים בלשון המחוקק "האיזור") ואף בחלק ממנה ובתנאי שעל פי טיבה היא נועדה לשמש למגורים ובתנאי שאינה מלאי עסקי. הזכאות לפטור בגין דמי השכירות תלויה בהתקיימם של מס' תנאים מצטברים: 1. המשכיר הוא יחיד; 2. הפטור יחול רק עד גובה הסכום הפטור הקבוע לאותה שנה, מעבר לכך לא יחול הפטור - לעניין תקרת סכום הפטור נציין כי הכנסה מדמי שכירות של בן זוגו של אותו יחיד אשר מתגורר עימו או של ילדו של היחיד (בתנאי שטרם מלאו לו 18) יכללו במסגרת סכום דמי השכירות של היחיד לצורך קביעת תקרת הפטור; 3. בידי המשכיר (מבקש הפטור) קיים מסמך אשר עליו מופיעה חתימת ידו של השוכר המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד (מכאן שבכל חוזה שכירות מומלץ להכניס סעיף מעין זה) - נציין כי במקרים בהם הוכח כי המשכיר ידע שבדירתו מתקיים עסק והוא עצם את עיניו, הרי שלמרות המסמך החתום קבעה הפסיקה שאין מקום להעניק את הפטור לאותו משכיר ; 4. מהגדרת "דמי שכירות בחוק האמור עולה תנאי נוסף לפיו השוכר, הינו יחיד (בכלל זה גם מס' יחידים או בני משפחה), או לחילופין השוכר הינו חבר בני אדם שנקבע על ידי נציב מס הכנסה ואשר עיקר עיסוקו הוא מתן דיור לזכאי משרד השיכון, לקליטת עליה, בריאות או סעד ומטרת השכרת הדירה בידיו הינה בכדי להשכירה ליחיד שאינו עובד אצלו לצורכי אחת המטרות האמורות (ובתנאי שפעילות זו של אותו חבר בני אדם אינה למטרת רווח).
כמובן שמי שיבחר לנצל את הוראות הפטור האמור לא יהיה זכאי לניכוי פחת בגין הדירה בהתאם לתקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט - 1989. יחד עם זאת ובמקביל הוא כמובן יהא פטור מהגשת דו"ח בגין דמי השכירות .
מסלול מיסוי שני - מס בשיעור 10%
מסלול מיסוי נוסף פחות מוכר, הינו מסלול המיסוי שנקבע בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה ואשר על פיו יחיד בעל הכנסות מדמי שכיורת של דירה (בישראל) המשמשת למגורים, יהא רשאי לשלם בגין הכנסה זו מס בשיעור 10% כתחליף לשיעור המס המקסימלי החל על יחיד. גם במקרה זה מותלית הזכאות לשיעור המס הנמוך בהתקיימם של מס' תנאים מצטברים ואלו הם: 1. ההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק; 2. המס משולם על ידי אותו יחיד (המשכיר) בתוך 30 יום ממועד קבלת דמי השכירות לידיו (במידה ולא שולמו על ידו מקדמות).
יחד עם זאת על מי שבוחר בדרך זו חלות גם מס' סנקציות משמע מי שבחר במיסוי דמי השכירות בהתאם למסלול זה לא יהא זכאי לנכות פחת בגין הדירה, לא יהא זכאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסת אותם דמי שכירות וכדומה .

מסלול מיסוי שלישי - פטור לקשיש:
פטור נוסף גם הוא ידוע פחות הינו הפטור הקבוע בסעיף 9(25) לפקודה. סעיף זה קובע כי הכנסה מדמי שכירות של דירת מגורים בישראל המתקבלים בידי קשיש יהיו פטורים ממס בהגבלות מסוימות ובתנאים מסוימים ואלו הם: 1. המדובר בקשיש המתגורר בבית אבות; 2. דמי השכירות הינם בגין השכרת הדירה אשר שימשה אותו עובר לכניסתו לבית האבות.
תקרת הפטור במקרה זה הינה עד לסכום של מחצית מן התשלום השנתי המשולם על ידו בגין החזקתו/מגוריו בבית אבות במשך שנת מס.
סיכום ואזהרה: כפי שראינו לעיל קיימים מסלולי פטור שונים לעניין חיוב דמי שכיורת במס הכנסה וכ"א רשאי לבחור את זה המתאים לו. יחד עם זאת חשוב להבחין כי בכל המקרים המדובר בדירת מגורים שאינה חלק מעסק. רבים אינם יודעים אבל כאשר הם מחזיקים 3 או 4 דירות אוף יותר עשויה לעלות כנגדם טענה לפיה למעשה הם מנהלים עסק של השכרת דירות. במקרה כאמור אותם אנשים אם יתפסו יחויבו במס מלא (שיעור שולי) בגין הכנסתם מדמי השכירות בעבר וכמובן בהווה ובעתיד, וכמובן הם עשויים להיות מואשמים בעבירה של אי דיווח.
במקרים אלו מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום המיסוי בכדי לקבל חוו"ד לפיה אין המדובר בהפעלת עסק, כמו כן לנסות ולבנות את חוזי ההשכרה ופעילותו של המשכיר כך שלא יהיו בהם את סממני ה"עסק" כפי שנקבעו בפסיקה.